1bisX Forum

Fragen:
Ich kämpfe wieder mal mit den Abrechnungen: was ich nicht ganz verstehe: die Umsatzsteuernachverrechnung für die Objekte mit 0% ist völlig klar. 

1. Warum aber habe ich auch bei den Objekten mit 10% und 20% eine Nachverrechnung? Es geht nur um ein paar €, aber ich kann nicht nachvollziehen, wo die herkommen und wenn dann die entsprechenden Fragen auftauchen, dann kann ich sie nicht beantworten.

Und das 2.: was in den Ausdrucken fehlt: IHR ANTEIL AM RÜCKLAGEFONDS PER 31.12.2018: 105/6669 ANTEILE VON € 135.000.- IST …..
Das wollen die Buchhalter immer sehen. Kann ich das einstellen, dass es das auswirft?
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Zu 1.: Wird der Reparaturfonds (-rücklage) mit 0% USt. vorgeschrieben, muss jede Ausgabe aus diesem "nachverustet" werden. Dabei wird die Nachzahlung per Objekt auf den entsprechenden Anteil der Ausgabe bzw. Ausgabensumme (netto ohne USt.) mit dem USt.-%-Satz der Betriebskostenvorschreibung des Objektes berechnet. Gibt es im Haus nur Wohnungen (Wohnzweck) ist also einheitlich mit 10% zu rechnen. Diese Nachzahlung ans Finanzamt wird üblicherweise vom Reparaturfonds bezahlt und wird also nicht den Eigentümern separat vorgeschrieben. Gibt es dazu noch Objekte, die mit 20% USt. zu rechnen sind (Garagen, Autoabstellplätze), muss also der entsprechende Anteil dieser Objekte an den Ausgaben mit 20% USt. gerechnet werden.
Diese verbrauchen daher mehr Umsatzsteuernachzahlung ans Finanzamt, nämlich um 20% - 10% = 10%. Wird also die Umsatzsteuernachzahlung ans Finanzamt aus dem Reparaturfonds gezahlt, erhalten die Wohnungen keine Nachforderung, die Garagen, etc. schon, nämlich in der "Mehrverbrauchshöhe" von 10%.
1bisX bietet aber auch die Möglichkeit, die Nachzahlung ans Finanzamt NICHT aus dem Reparaturfonds zu zahlen. Dann erhalten alle Objekte eine Nachforderung entweder mit 10% oder mit 20% USt. (ausgenommen natürlich unecht steuerbefreite Nicht-Wohnzweck-Objekte mit 0% USt., die dies nicht sondern ihren Anteil an der Vorsteuerkürzung nachverrechnet bekommen – aber das ist ein anderer Kaffee).

Zu 2.: Diese Info ist nur relevant für Wohnungseigentümer, die bilanzierende Unternehmer sind oder die ihre Wohnung mit Stichtag 31.12. verkaufen wollen. In den 1bisX-Buchungen werden immer nur Ist-Zahlen berücksichtigt. Also was ist an Geld eingegangen, was ist ausgegangen.
Der Reparatur- Rücklagenfonds ist aber eine Soll-Zahl: Was soll an Geld übrig sein, nachdem alle Forderungen und Verbindlichkeiten, alle sonstigen Zahlungen (Versicherungsvergütungen, Bankspesen, etc), alle Jahreskostenabrechnungen und alle Umsatzsteuerzahlungen (siehe auch Frage 1) erledigt sind. In 1bisX wird das nicht berechnet. 
Im Modul Abrechnung Plus wird zwar der RepFonds zu einem bestimmten Stichtag berechnet, aber auch nur aufgrund der bis zu diesem Tag erfolgten Buchungen.

Noch zur Klarstellung: Reparaturfonds, RepFonds, Reparaturrücklage (oder wie auch immer man das nennen möchte) ist quasi die "Brieftasche der WEG". Da gehen ständig Zahlungen ein und aus, nicht nur solche für Reparaturen zB Bankspesen, Betriebs-, Heizkosten und andere separat abzurechnende Kostenpositionen (die der RepFonds während des Jahres vorschießt und erst im nächsten Jahr abgerechnet werden). Und nicht nur solche, die die Berichtsperiode tatsächlich betreffen sondern auch zB Vorauszahlungen/Nachzahlungen von Wohnungseigentümern, Umsatzsteuerzahlungen, etc.

Theoretisch könnte die Berechnung des Rücklagenstands zu einem bestimmten Zeitpunkt (Stichtag) ganz einfach sein: Was ist bis dahin in Summe an Rücklage vorgeschrieben worden minus was ist davon an Reparaturen aufgewendet worden.
Auch wenn dafür ein eigenes akribisch geführtes Bank-/Sparbuchkonto verwendet würde, wäre das doch nicht so einfach. Nämlich 1. wegen des Umsatzsteuergesetzes und 2. wegen der nicht immer guten Zahlungsdisziplin der Wohnungseigentümer (was müssen sie noch zahlen, was haben sie zu viel bezahlt, etc. - und welcher Anteil davon entfällt auf den RepFonds, welcher auf Betriebskosten, Heizkosten, Umsatzsteuer etc ).

Ist die WEG Kleinunternehmer, muss '"nur" 2. berücksichtigt werden. (Wird es nicht berücksichtigt und die vorgeschriebenen Rücklagen-Beiträge werden als tatsächlich einbezahlt angenommen, kann es passieren, dass mehr an Rücklage ausgewiesen wird als tatsächlich Geld vorhanden ist. Und das kann dann zu einem Problem für den Hausverwalter werden, wenn Wohnungseigentümer aus welchem Grund auch immer nicht imstande sind, ihre Schulden an die WEG zu bezahlen. )

Bei Umsatzsteuerpflicht der WEG: Werden die Beiträge zur Rücklage zuzüglich USt. (wie bei den Betriebskosten) vorgeschrieben und also wie Umsätze behandelt, ist es halb so wild. Denn da muss "nur" zusätzlich ermittelt werden, welche Zahllasten an bzw. welche Gutschriften vom Finanzamt für die Zeit vor dem Stichtag noch zu bezahlen bzw. noch zu erhalten sind.

Da aber die Beiträge zur Rücklage fast immer ohne USt. vorgeschrieben werden und also wie Einzahlungen des Hauseigentümers behandelt werden, muss ja ZUSÄTZLICH ermittelt werden, was von den Reparaturausgaben an nachzuverrechnender Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen ist ("Nachverustung") - für jedes WEG-Objekt separat je nach Anteil und anzuwendendem USt.-%-Satz also 10% bei Wohnzweck, 20% bei Autoabstellzweck und Büros,  Geschäftslokalen etc. die nachweislich zu mindestens 95% ihrer Geschäftstätigkeit vorsteuerabzugsberechtigt sind, 0% für Nicht-Wohnzweck und kein Autoabstellzweck ("in 1bisX "Geschäft 0%" genannt) sowie für nachweislich echt umsatzsteuerbefreite Diplomaten (gibt es wohl kaum in einer WEG).
Und dann noch: Beschließt die WEG, die "Nachverustung" aus der Rücklage zu entnehmen, verringert sich die Rücklage um die entsprechende Summe...
Und dann noch: Gibt es im Haus "Geschäft 0%" (Bankfilialen und Arztpraxen jedenfalls sowie Büros, Geschäftslokale etc. die NICHT nachweislich zu mindestens 95% ihrer Geschäftstätigkeit vorsteuerabzugsberechtigt sind) und diese daher eine Verkürzung des Vorsteuerabzugs der WEG verursachen, muss diesen entsprechende Nachverrechnungen ausgestellt werden, deren Einzahlung dann die Rücklage erhöhen... (Gilt auch, wenn allgemein die Rücklage zuzüglich USt. vorgeschrieben wird.)

Das alles erledigt das 1bisX Zusatzmodul "Abrechnung Plus inkl. Saldoverwaltung" mit wenigen Klicks. Dabei ist der ausgewiesene Stand der Reparaturrücklage nie ein theoretischer sondern immer eine Momentaufnahme aufgrund der tatsächlich bis zum Stichtag verbuchten Geldbewegungen ohne danach noch zu erhaltenden/zahlenden Beträgen.

Hier können Sie eine "bilanzmäßige" Berechnung der Reparaturrücklage zu einem Stichtag herunter laden: MS Excel-Tabelle