Wird der Reparaturfonds (=die Rücklage der WEG) ohne Umsatzsteuer vorgeschrieben, sind die Einlagen in diesen kein Umsatz im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, sondern quasi eine Hauseigentümereinzahlung auf das Bankkonto, halt aufgeteilt auf die Wohnungs- = Hauseigentümer. Erhöht also nur den Bankkontostand des Verwaltungsgeldkontos bzw. eines separaten Rücklage-Bankkontos.
Werden aber Hauseigentümer-Kosten bezahlt (also keine Betriebs-, Heizkosten, etc., die sowieso mit einem USt.%-Satz vorgeschrieben werden müssen) UND für diese Ausgaben ein Vorsteuerabzug geltend gemacht, muss die Ausgabe "nachverustet werden" und die USt. an das Finanzamt abgeführt werden. Also so als ob sie mit dem Betrag der Ausgabe und den Objekten entsprechenden anzuwendenden USt.%-Satz anteilig vorgeschrieben worden wäre.
Das muss spätestens vor der Jahres-Umsatzsteuererklärung geschehen. Die entsprechenden Berechnungen und Buchungen macht das 1bisX Zusatzmodul AbrechnungPlus.
Zusätzlich zu beachten: In einer WEG haben die meisten Objekte Wohnzweck. Die Nachverustung der Ausgaben sind für diese mit 10% zu berechnen. Die Bezahlung der USt. an das Finanzamt erfolgt so gut wie immer aus dem bisher eingezahlten Geld und ohne Nachforderung an die Wohnungseigentümer.
ABER: Gibt es im Haus Objekte, für die 20% USt. zu verrechnen sind (insbes. Garagen und Autoabstellplätze), muss der entsprechende Anteil an den Ausgaben mit 20% nachverustet werden. Diese verbrauchen dann mehr Geld. Damit der Geldverbrauch für die USt. gerecht wird, muss diesen Objekten DOCH eine Nachforderung über die Differenz zum Wohnzweck %-USt erstellt werden. Das macht das Modul auch auf Knopfdruck.
Einfachste Methode das alles zu vermeiden: Auch den Reparaturfonds nicht mit Null sondern mit der entsprechenden USt. vorschreiben. Manche meinen allerdings, das wäre nicht rechtmäßig, weil es sich nur um eine Ansparung für eine zukünftige Ausgabe handelt. Aber das ist die pauschale Vorschreibung von Betriebskosten eigentlich auch. Nur mit dem Unterschied, dass die Betriebskosten regelmäßig anfallen und die Reparaturen nicht.
Gegen die Vorschreibung der Rücklage mit USt. wie bei den Betriebskosten spricht eigentlich nur, dass sich die Umsatzsteuervorschriften bis zur Durchführung der (großen) Reparatur ändern und dadurch ein Nachteil entstehen könnte. Andererseits könnte auch ein Vorteil entstehen.
Früher gab es den Vorteil eines Bankzinsengewinns für die bis zur Ausgabe noch nicht abgeführte Umsatzsteuer. So lange die Bankzinsen auf Einlagen sich um 0% bewegen, ist dieser Vorteil aber mittlerweile so gut wie nicht mehr vorhanden.
Hinzu kommt, dass bei einer WEG (im Gegensatz zu den MRG Betriebskosten) nicht gesetzlich geregelt ist, welche Kosten als Betriebskosten zu rechnen sind. Typische kleinere Hauseintümer-Ausgaben wären zB eine Reparatur des Haustors, eines Stiegenhausgeländers, der Hausbriefkästen, etc. Solche Ausgaben können bei der WEG durchaus einvernehmlich als Betriebskosten abgerechnet werden und erfordern dann keine Nachverustung. Wird die Rücklage ohne USt. vorgeschrieben, muss also genau darauf geachtet werden, aus welchem "Topf" die Ausgaben getätigt wurden und welche nachverustet werden müssen. Mit dem Modul AbrechnungPlus ist es sehr einfach, auch nachträglich diesen bei der Jahreskostenabrechnung zu bestimmen.
Zum Schluss noch: Läuft die Vorschreibung der Rücklage ohne Umsatzsteuer bereits eine Zeitlang, wird es schwierig sein, auf Vorschreibung mit USt. umzustellen. Weil es nicht gerade einfach ist, alle Zahlungen aufzurollen und zu berechnen, was von der noch vorhandenen Rücklage an USt. bezahlt werden müsste.
Für WEGs, die Kleinunternehmer sind, gilt das alles natürlich nicht. Denn für diese sind ja die Umsatz- und die Vorsteuern völlig wurscht.
Reparaturfonds und Umsatzsteuer
RE: Reparaturfonds und Umsatzsteuer
Ich glaube nicht, dass das möglich ist, aus mehreren Gründen:
1. Würde man den Reparatur-Fonds bereits mit USt vorschreiben, könnte jeder Eigentümer in seiner Einkommenssteuer-Erklärung auch die volle Ust geltend machen. Das wird aber nicht anerkannt. Dazu gibt es bereits mehrere Gerichts-Urteile, ich habe auf die Schnelle rv/3100573/2014-rs1 gefunden.
2. Das WEG gibt zwar, wie oben erwähnt, nicht genau bekannt, was BK sind, aber es wird doch ganz eindeutig zwischen BK und RF unterschieden. (Ich kann hier nicht fett schreiben, daher habe ich die Teile in Großbuchstaben geschrieben):
§20 (2) WEG: Der Verwalter hat [...] eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, in der die [...] über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten, die DAFÜR ERFORDERLICHEN BEITRÄGE ZUR RÜCKLAGE sowie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen, vor allem die BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN, und die sich daraus ergebenden VORAUSZAHLUNGEN bekannt zu geben sind.
Hier wird also festgehalten, dass für die Bewirtschaftungskosten (also die BK) Vorauszahlungen eingehoben werden, keine Ansparung.
§31 (1) WEG: Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (§ 32) zu bilden. Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage ist auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen.
Hier steht, dass die Rücklage als Vorsorge hergenommen wird, also eine Ansparung ist.
3. §32 (10) WEG: Soweit die Eigentümergemeinschaft ihre Umsätze steuerpflichtig behandelt, hat jeder Wohnungseigentümer DIE AUF SEIN WOHNUNGSEIGENTUMSOBJEKT nach der jeweiligen Nutzungsart entfallende Umsatzsteuer zu entrichten.
Jeder muss also nach Anteilen (oder einem anderen Schlüssel) die Ust abführen. Das ist aber natürlich nur möglich, wenn man im vorhinein weiß, was auf einen zu kommt. Das ist beim RF ja nicht der Fall.
4. Wenn die Rücklage bereits versteuert wird und ich aber nur den tatsächlichen Aufwand als Vorsteuer geltend machen kann (wie es ja der Fall ist), muss der RF dann am Jahresende auf jeden Fall abgerechnet werden und dadurch (zumindest rechnerisch) auf Null gestellt werden.
Bei den BK muss das ja sowieso gemacht werden (wie gesagt, zumindest rechnerisch), es wäre also in den ersten Monaten überhaupt kein Geld auf dem Konto.
Man könnte zwar auch hier eventuell mit Saldo-Vortrag arbeiten, aber die Rückrechnung der USt muss sowieso erfolgen, jetzt nicht nur für die Lokale und Stellplätze, sondern für alle.
5. Die Leute sind auf alle Fälle zu geizig dafür :-) Bei der Vorstellung der neuen HV würde es dann ungefähr so klingen: "Wir verrechnen euch über das Jahr gesehen 10 % mehr für den RF, das bekommt ihr, wenn ihr wollt, aber dann mit der Abrechnung wieder zurück. Wird per Gesetz aber eigentlich nicht verlangt."
Edit: Es ist grundsätzlich richtig, was ich hier geschrieben habe. Meine Mutter meint allerdings, dass es im Umsatzsteuergesetz geregelt ist, dass Ansparung nicht versteuert werden, Akonto-Zahlungen aber schon. Die entsprechende Passage habe ich noch nicht gefunden, aber ich habe um ein Uhr in der Früh nur nach Stichworten gesucht, nicht das ganze Gesetz durchgelesen :-)
Liebe Grüße,
Thomas
1. Würde man den Reparatur-Fonds bereits mit USt vorschreiben, könnte jeder Eigentümer in seiner Einkommenssteuer-Erklärung auch die volle Ust geltend machen. Das wird aber nicht anerkannt. Dazu gibt es bereits mehrere Gerichts-Urteile, ich habe auf die Schnelle rv/3100573/2014-rs1 gefunden.
2. Das WEG gibt zwar, wie oben erwähnt, nicht genau bekannt, was BK sind, aber es wird doch ganz eindeutig zwischen BK und RF unterschieden. (Ich kann hier nicht fett schreiben, daher habe ich die Teile in Großbuchstaben geschrieben):
§20 (2) WEG: Der Verwalter hat [...] eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, in der die [...] über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten, die DAFÜR ERFORDERLICHEN BEITRÄGE ZUR RÜCKLAGE sowie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen, vor allem die BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN, und die sich daraus ergebenden VORAUSZAHLUNGEN bekannt zu geben sind.
Hier wird also festgehalten, dass für die Bewirtschaftungskosten (also die BK) Vorauszahlungen eingehoben werden, keine Ansparung.
§31 (1) WEG: Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (§ 32) zu bilden. Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage ist auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen.
Hier steht, dass die Rücklage als Vorsorge hergenommen wird, also eine Ansparung ist.
3. §32 (10) WEG: Soweit die Eigentümergemeinschaft ihre Umsätze steuerpflichtig behandelt, hat jeder Wohnungseigentümer DIE AUF SEIN WOHNUNGSEIGENTUMSOBJEKT nach der jeweiligen Nutzungsart entfallende Umsatzsteuer zu entrichten.
Jeder muss also nach Anteilen (oder einem anderen Schlüssel) die Ust abführen. Das ist aber natürlich nur möglich, wenn man im vorhinein weiß, was auf einen zu kommt. Das ist beim RF ja nicht der Fall.
4. Wenn die Rücklage bereits versteuert wird und ich aber nur den tatsächlichen Aufwand als Vorsteuer geltend machen kann (wie es ja der Fall ist), muss der RF dann am Jahresende auf jeden Fall abgerechnet werden und dadurch (zumindest rechnerisch) auf Null gestellt werden.
Bei den BK muss das ja sowieso gemacht werden (wie gesagt, zumindest rechnerisch), es wäre also in den ersten Monaten überhaupt kein Geld auf dem Konto.
Man könnte zwar auch hier eventuell mit Saldo-Vortrag arbeiten, aber die Rückrechnung der USt muss sowieso erfolgen, jetzt nicht nur für die Lokale und Stellplätze, sondern für alle.
5. Die Leute sind auf alle Fälle zu geizig dafür :-) Bei der Vorstellung der neuen HV würde es dann ungefähr so klingen: "Wir verrechnen euch über das Jahr gesehen 10 % mehr für den RF, das bekommt ihr, wenn ihr wollt, aber dann mit der Abrechnung wieder zurück. Wird per Gesetz aber eigentlich nicht verlangt."
Edit: Es ist grundsätzlich richtig, was ich hier geschrieben habe. Meine Mutter meint allerdings, dass es im Umsatzsteuergesetz geregelt ist, dass Ansparung nicht versteuert werden, Akonto-Zahlungen aber schon. Die entsprechende Passage habe ich noch nicht gefunden, aber ich habe um ein Uhr in der Früh nur nach Stichworten gesucht, nicht das ganze Gesetz durchgelesen :-)
Liebe Grüße,
Thomas