Abrechnung WEG Reparaturfondsausgaben-Umsatzsteuer

Auch für Hausverwalter kompliziert
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Tom
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Abrechnung WEG Reparaturfondsausgaben-Umsatzsteuer

Beitrag von Tom »

Weil die Materie wirklich kompliziert ist und es immer wieder Unsicherheiten gibt, hier der Versuch einer Erklärung mit Beispielrechnung:
Weil es für Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) besonders unübersichtlich ist, nehmen wir eine solche an:

A ist Wohnungen mit 10% USt. und 30% Anteil
B ist Garagen, Parkplätze und sonstige Nicht-Wohnzweck-Objekte**) mit 20% USt. und 20% Anteil
C ist Geschäfte, Arztpraxen, etc. mit 0% USt. und 50 % Anteil, also unecht umsatzsteuerbefreit
(Die Anteile werden in Wirklichkeit nie so sein, aber mit diesen ist es leichter, die Berechnung nachzuvollziehen.)

Für den RepFonds wurden für
A 3.000,-
B 2.000,-
C 5.000,-
= 10.000 vorgeschrieben und bezahlt, jeweils mit 0% USt.
Im Reparaturfonds, Reparaturrücklage, Rücklage – wie immer man das nennt – ist in der Praxis zwar mehr (oder auch weniger) vorhanden und sicherlich wurden andere Beträge für den RepFonds vorgeschrieben bzw. bezahlt. Aber wir betrachten jetzt nur diese Beträge, damit die Belastung per A, B und C leichter nachzuvollziehen ist:

1.) Nachversteuerung Umsatzsteuer:
Angenommen, aus dem unversteuerten RepFonds wurden 10.000 + 2.000 USt. (Vorsteuer)  = 12.000,- für allgemeine Reparaturen ausgegeben. (Reparaturen, die nur C betreffen kommen bei der WEG nicht vor bzw. sind vom Wohnungseigentümer selbst zu bezahlen)
Die Eigentümer müssen den anteiligen Nettobetrag der Ausgaben  nachversteuern/"nachverusten" so wie wenn die Ausgabe sogleich anteilig mit dem entsprechenden USt.-%-Satz des Objektes verrechnet worden wäre (wenn die Vorsteuer der Ausgaben geltend gemacht wird, was ja so gut wie immer der Fall ist):
A zahlt 30% * 10.000 * 10% = 300,-
B zahlt 20% * 10.000 * 20% = 400,-
C zahlt 50% * 10.000 * 0% = 0,-
-> 700,- muss nachträglich ans Finanzamt bezahlt werden. Der RepFonds schießt das vor und hat jetzt 12.700,- ausgegeben. Die USt.-Nachversteuerung wird A und B vorgeschrieben*) und sie zahlen 700,- in den RepFonds -> hat jetzt 12.000 ausgegeben (also was die Reparaturen brutto gekostet haben). 
Mit der USt.-Nachversteuerung hat C nichts zu tun, der kommt jetzt dran:

2.) Vorsteuerkürzung
Wegen C muss die 2.000,- Vorsteuer um seinen Anteil, also hier 50% gekürzt werden, es kann also nur 1.000,- geltend gemacht werden, was vom Finanzamt rückerstattet wird.
RepFonds hat 12.000 - 1.000 Rückerstattung = 11.000,- ausgegeben. Die 1.000,- Kürzung wird C vorgeschrieben und er zahlt das ein.
RepFonds hat 10.000,- ausgegeben, also was A, B und C vorgeschrieben worden ist. 
Mit der Vorsteuerkürzung haben A und B nichts zu tun, die waren vorher dran.

3.) Eigentümerzahlungen
A hat 3.000 + 300 = 3.300,- bezahlt
B hat 2.000 + 400 = 2.400,- bezahlt
C hat 5.000 + 1000 = 6.000 bezahlt
in Summe 11.700,- von den Eigentümern bezahlt, also um 300 weniger als die Reparatur inkl. USt. gekostet hat. Das ist die Ersparnis nur für A. Hätte A auch 20% USt. zu zahlen, wäre die Ersparnis Null wie für B. 
C hat so viel gezahlt wie wenn er gleich 20% USt. wie B zu zahlen gehabt hätte.

Bei den sonstigen Ausgaben (Betriebskosten, Heizkosten...) ist es ähnlich. Nur werden diese ja sogleich mit der entsprechenden USt. vorgeschrieben und es benötigt daher keine Nachversteuerung. Aber die Vorsteuerkürzung für C muss auch für diese Ausgaben gemacht werden. Die von ihm verursachte Kürzung muss er auch nachzahlen. Sonst fehlt sie im RepFonds, der die Ausgaben ja inkl. USt. bezahlt hat. Würde die Kürzung nicht nachverrechnet werden, ginge der Fehlbetrag zu Lasten von A und B, weil ihr Anteil am vorhandenem Geld um den Kürzungsbetrag schrumpfen würde. Das gilt für die Reparaturausgaben genau so.

Summa summarum: Bei dieser haarsträubenden Regelung mit 0% USt. für Geschäfte, Praxen, etc. kommt für die Eigentümer dieser Objekte betragsmäßig das gleiche zu zahlen (und fürs Finanzamt das gleiche zu erhalten) heraus, wie wenn diese gleich mit 20% USt. vorzuschreiben wären. 
Und das ganze nur, damit auf der Rechnung 0% USt. steht und der Rechnungsempfänger nicht auf die Idee kommt, die Vorsteuer geltend zu machen, obwohl er (möglicherweise) dazu nicht berechtigt ist**).

*) Oft ist es ja so, dass für die 10%-er keine Nachverrechnung erfolgt wenn eh Geld genug in RepFonds vorhanden ist. Für die 20%-er wird dann nur der Differenzbetrag 20 - 10 = 10%, also in dem Fall 200,- vorgeschrieben. Dann hat der RepFonds 12.500 ausgegeben – so wie wenn B auch 10% USt. hätte. Allerdings hat C dann einen Nachteil, weil er 50% in den RepFonds eingezahlt hat und 500,- für A und B aus diesem an das Finanzamt gezahlt wird. C zahlt also aus seinem RepFonds Anteil für A und B 250,-.
Ist also in einer WEG ein Objekt mit 0% USt. unecht steuerbefreit vorhanden, ist es am besten, die nachzuversteuernden Beträge zur Gänze vorzuschreiben und nicht aus dem RepFonds zu bezahlen. Oder dem C eine entsprechende Gutschrift auszustellen.

**) Weist C nach, dass er zu mindestens 95% seiner Umsätze vorsteuerabzugsberechtigt ist, kann er wie B (und wie vor dem s.g. "Stabilitätsgesetz") behandelt werden und es fällt keine Vorsteuerkürzung an.

Siehe dazu auch Info WKO
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