Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung

Auch für Hausverwalter kompliziert
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Tom
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Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung

Beitrag von Tom »

Betragen die Jahreseinnahmen weniger als 30.000 Euro (netto ohne Umsatzsteuer) ist die Kleinunternehmerregelung anwendbar. Das heißt, der Hauseigentümer/die Wohnungseigentumsgemeinschaft agiert wie eine Privatperson: Verrechnet keine Umsatzsteuer und zieht keine Vorsteuer ab. Bei allen Ein- und Ausgaben spielt die Umsatzsteuer keine Rolle. Sie sind "brutto für netto" also so wie sie gezahlt wurden.
Dann muss keine Umsatzsteuervoranmeldung sondern nur eine Jahresumsatzsteuererklärung abgeben werden.

Es gibt aber die Möglichkeit, für "Regelbesteuerung zu optieren": Also, dass sehr wohl die USt. in den Rechnungen vorgeschrieben und an das Finanzamt abgeführt werden als auch die in den Ausgaben enthaltenen Vorsteuern umsatzsteuermindernd abgezogen werden können. 

ABER: Der Wechsel von Regelbesteuerung zurück auf Kleinunternehmer ist frühestens nach fünf Jahren möglich.

Bei Regelbesteuerung müssen alle anteiligen Betriebskosten mit dem entsprechenden USt.-%-Satz gemäß Verwendungszweck des Objektes vorgeschrieben werden – auch solche Ausgaben, die keine Vorsteuer enthalten wie zB Versicherungsprämien und Grundsteuer. Das erhöht die monatlichen Kosten der Mieter/Wohnungseigentümer für die Wohnung um 10% dieser Ausgaben also mindestens fünf Jahre lang.

Bei Ausgaben, die 10% Vorsteuer enthalten zB Wasser/Abwasser und Müllentsorgung bleiben die weiter verrechneten Kosten gleich wie bei der Kleinunternehmerregelung.

Nur bei Ausgaben, die 20% Vorsteuer enthalten und bei Wohnzweck des Objektes mit 10% weiter verrechnet werden können (also nicht Heizkosten, da diese immer mit 20% USt. vorgeschrieben werden müssen) zB Allgemeinstrom und Hausbetreuung verringern sich die monatlichen Kosten um 9,166% (von oben gerechnet).
Das betrifft dann auch größere außergewöhnliche Ausgaben für Reparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung/Investitionen. Wobei zu beachten ist, dass die Vorsteuer für letzteres nur scheibchenweise auf mehrere Jahre verteilt geltend gemacht werden kann und daher einen erhöhten Verwaltungsaufwand mit sich bringt.
Sind im Haus Eigenverbrauch oder unecht umsatzsteuerbefreite Objekte, die mit 0% USt. vorzuschreiben sind, muss außerdem die Vorsteuer um den entsprechenden Anteil gekürzt werden. Das macht 1bisX allerdings automatisch.

Es gilt also für den Hausverwalter abzuschätzen und zu berechnen, ob ein Wechsel von Kleinunternehmer auf Regelbesteuerer lohnend ist oder nicht. Insbesondere bei einem kleinen Wohnungseigentumshaus wird sich das in der Regel nicht lohnen. Es sei denn, wirklich große außergewöhnliche Ausgaben stehen an.
Für Garagen-/Autoabstellplätze lohnt sich der Wechsel nie, denn diese müssen bei Regelbesteuerung immer mit 20% USt. vorgeschrieben werden, bei Kleinunternehmerregelung mit 0%.

Siehe dazu auch https://www.wko.at/service/steuern/Klei ... euer).html
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